[프랜사이트 = 특별취재팀 박세현·허양 기자] 

국민의힘 김은혜 의원이 지난 10일 당론으로 제안한 '중국인 3대쇼핑 방지법'이 부동산 시장의 구조적 불공정을 해소할 핵심 대안으로 주목받고 있다. 이 법안의 핵심인 외국인 부동산 취득 '허가제' 전환은 단순히 중국인만을 겨냥한 배타적 규제가 아니라, 무너진 상호주의를 복원하고 내국인에게만 집중된 과도한 규제를 바로잡는 시장 공정성 회복 장치로 평가받고 있다.

김은혜 의원 "상호주의 없는 개방, 더 이상 방치 못 해"

김은혜 의원이 발의한 법안은 △외국인 부동산 취득 신고제의 사전 허가제 전환 △상호주의 원칙 명문화 △자금출처 입증 의무화 및 검증 강화를 3대 축으로 한다. 김 의원은 "한국은 세계에서 가장 개방적인 부동산 시장이지만, 상호주의 없는 일방적 개방은 국민에게 불공정한 부담을 지우고 있다"며 "이제는 공정한 룰 위에서 시장이 작동해야 한다"고 법안 취지를 밝혔다.

실제로 국토교통부도 지난 7월 "외국인 토지거래 허가구역 확대를 검토 중"이라고 밝혀 정책 전환에 대한 공감대가 형성되고 있음을 보여줬다.

중국은 금지, 한국은 허용… 무너진 상호주의

김은혜 의원의 문제의식은 명확한 데이터로 뒷받침된다. 국토교통부에 따르면 2025년 기준 외국인의 국내 주택 보유 비율은 0.52%이며, 이 중 56%를 중국인이 차지한다. 전체 주택 중 중국인 소유는 0.29%에 불과하다. 

하지만 '비율'만으로는 문제의 본질을 놓친다. 중국은 「도시부동산관리법」 제22조로 외국인의 부동산 소유를 원칙적으로 금지한다. 1년 이상 실거주한 외국인만 주거용 부동산 1채를 구입할 수 있으며, 이마저도 지방정부 허가를 받아야 한다. 반면 한국은 국적과 체류자격에 관계없이 단순 신고만으로 누구나 부동산을 취득할 수 있다. 한국인은 중국에서 집을 살 수 없지만, 중국인은 한국에서 자유롭게 매입하는 일방통행 구조다.

정경미 한국부동산법학회 회장은 지난 6월 "상호주의 없는 개방은 불공정의 다른 이름"이라며 "김은혜 의원의 법안은 이 왜곡을 바로잡는 정당한 조치"라고 평가했다.

내국인만 족쇄 채운 이중 잣대, 허가제가 해법

더 큰 문제는 규제의 이중 잣대다. 내국인은 주택담보대출비율(LTV) 30~40% 제한, 다주택자 대출 금지, 최고 12%의 취득세 중과세, 투기과열지구 전매제한 등 중층적 규제에 묶여 있다. 하지만 외국인은 다르다. 해외 자금으로 현금 매입이 가능하고, 1주택자로 간주돼 기본세율 1~3%만 적용받는다. 종부세도 누진 적용 없이 단일세율로 혜택을 본다.

건국대 송재훈 교수는 지난 5월 부동산정책포럼에서 "내국인은 대출로 허리 휘고, 외국인은 현금으로 집을 산다"며 "김은혜 의원의 허가제는 이 불평등을 정면으로 해결하는 제도"라고 강조했다.

자금세탁 의심 거래 44%가 중국인… 검증 강화 시급

김 의원이 자금출처 검증 강화를 법안에 명시한 배경에는 명확한 근거가 있다. 기획재정부와 국세청이 지난해 10월 실시한 합동조사 결과, 외국인 부동산 거래 4,390건 중 282건(6.4%)이 자금세탁·외환위반 의심 거래로 확인됐다. 이 중 44%가 중국인 거래였다. 해외 송금 미신고, 대리 명의 매입, 외국 법인·지인 명의 차명거래 등이 주를 이뤘지만, 현행 신고제는 사후 보고에 그쳐 실시간 검증이 불가능하다.

송재훈 교수는 "신고제는 통계일 뿐 관리가 아니다"며 "허가제로 전환해야 사전 검증이 가능하고, 시장 투명성이 확보된다"고 밝혔다.

40만 국민 서명이 증명한 법안의 정당성

김은혜 의원의 법안은 정치권의 독자적 판단이 아니다. 2024년 이후 "외국인 부동산 허가제 도입"을 촉구하는 온라인 청원 참여자는 40만 명을 넘어섰다. 청와대 국민제안포털에 따르면 이는 시장 불공정에 대한 국민적 공분이 집약된 결과다.

서울 강남·송파, 경기 김포, 제주 등 중국인 매입이 집중된 지역에서는 "내국인은 규제에 막혀 집을 못 사는데, 외국인은 현금으로 쓸어간다"는 불만이 확산됐다. 이런 심리적 불균형이 시장 신뢰를 무너뜨리고 있다는 지적이다.

프랜차이즈·상권에도 긍정 효과 기대

김 의원의 법안은 주택 시장뿐 아니라 상업 부동산, 프랜차이즈 업계에도 긍정적 파급효과를 줄 것으로 전망된다. 외국인 자본이 집중된 명동·강남·제주 등지에서는 건물주 변경에 따른 임대료 급등, 점포 매입 경쟁 심화로 내국인 창업자의 진입 장벽이 높아졌다. 허가제 도입으로 시장 왜곡이 완화되면, 공정한 상권 경쟁 환경이 조성될 수 있다.

프랜차이즈 업계 관계자는 "투자자 국적과 자금출처를 사전 검증하는 체계가 마련되면, 불투명한 자본 유입으로 인한 리스크가 줄어들 것"이라고 기대했다.

"공정 없는 개방은 지속 불가능" 국민적 합의 이뤄야

김은혜 의원의 '중국인 3대쇼핑 방지법'은 배타적 규제가 아니라, 무너진 형평성을 복원하는 상식적 제도 개선이다. 0.3%라는 숫자 뒤에는 상호주의 붕괴, 규제 불평등, 자금세탁 의혹이라는 구조적 문제가 숨어 있다. 김의원은 "이 법안은 '자유로운 시장'에서 '공정한 시장'으로의 전환점"이라며 "상호주의 없는 개방은 시장을 병들게 하고, 내국인만 옭아맨 규제는 국민의 신뢰를 무너뜨린다. 이제는 공정한 룰을 세울 때"라고 밝혔다.

[저작권자ⓒ 프랜사이트 (FranSight). 무단전재-재배포 금지]